Как действует принятый закон о проведении капремонта в многоквартирных домах

В связи с принятием в республике Закона «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Республики Саха(Якутия)» у населения возникает много вопросов.

В связи с чем принят законопроект в такие короткие сроки, чем обусловлена такая спешка?

Законопроект разработан во исполнение Федерального закона от № 271-ФЗ, который был принят 25.12.2012 года. Этот закон внес дополнения в Жилищный кодекс РФ, им законодательно были закреплены общие положения организации проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, законодательно закреплены основы формирования новой системы финансирования капитального ремонта.

Так, новая система финансирования предусматривает обязательное создание в каждом многоквартирном доме Фонда капитального ремонта. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

  1. на специальном счете многоквартирного дома в кредитной организации. Для спецсчета установлены особые требования. Права на средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в доме, и их невозможно потратить на другие цели, только на КР, банк за этим должен следить.
    2. перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора. Определиться нужно в срок не позднее двух месяцев после официального опубликования региональной программы КР.

Если собственники не выбрали (не реализовали) способ, взносы перечисляются региональному оператору.

Собственники помещений в любое время могут принять решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Однако при принятии решения о переходе из РО на спецсчет накопленные средства на спецсчете собственники получат через 2 года.

За месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников для принятия такого решения.

Если способ управления не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта многоквартирного дома на счете у регионального оператора.

Фонд формируется путем внесения ежемесячных взносов на капремонт. В целях создания системы финансирования капитального ремонта ЖК РФ устанавливается обязательный платеж на капитальный ремонт дома и закрепляется механизм накопления средств на эти цели. Фонд формируется за счет взносов, процентов за несвоевременную оплату, процентов за пользование денежными средствами на счете.

Расходование средств фонда возможно только на основании решения общего собрания собственников и только на проведение капитального ремонта.

В статье 167 этого закона установлено, что органы государственной власти субъекта РФ обязаны принять ряд необходимых правовых основ для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта многоквартирных домов, такие как установить порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам, создать регионального оператора, установить минимальный размер взноса на капремонт и другие необходимые порядки. В настоящее время данные федеральные требования исполнены.

Это первое. Вторая важная причина — это то, что республика намерена участвовать в федеральной программе по капитальному ремонту общего имущества и по переселению граждан из аварийного жилья. Но, чтобы получить финансовую поддержку из федерального бюджета, а это порядка 3 млрд рублей, республика должна выполнить ряд условий. Одно из них, согласно п. 9.3 ч. 1 статьи 14 Федерального закона № 185-фз, — это обеспечить к 1 июля 2013 года принятие нормативных правовых актов, предусмотренных вышесказанной статьей 167. То есть до 1 июля т. г. нами разработаны все необходимые нормативные акты и проводится работа по созданию регионального оператора – некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, которая будет осуществлять полномочия по обеспечению проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Что означает капитальный ремонт многоквартирного дома, какие виды ремонтных работ в него входят?

Действует определение, которое содержит Закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ № 185-ФЗ. Капитальный ремонт многоквартирного дома — проведение работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов. Например, капремонт крыши в каменном доме следует проводить через 10 лет, утепление фасадов — через 15 лет, ремонт лифтов — через 25 лет, замена коллективных приборов учета — 30 лет.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома. С учетом таких нормативных сроков эксплуатации инженерного оборудования будет составляться региональная программа капитального ремонта.

В статье 166 ЖК РФ установлен минимальный обязательный перечень работ по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в который включены:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

При этом законом субъекта Российской Федерации такой перечень может быть дополнен другими видами услуг (работ). И нашим законом этот перечень дополнен. Так, включены работы по ремонту балконов, лоджий, входных крылец с установкой пандусов (при наличии технической возможности такой установки) и козырьков входных крылец, ремонту или замене входных наружных дверей, наружных световых фонарей, окон и балконных дверей в местах общего пользования, ремонту водоотводящих устройств, расположенных в пределах границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Нашим законом предусмотрено, что такие дорогостоящие работы, как ремонт и замена лифтов и ремонт фундаментов, будут финансироваться за счет средств государственного бюджета Республики Саха (Якутия).

Также Жилищным кодексом РФ предусмотрено право собственников на установление ежемесячного взноса, превышающего минимальный размер, установленного субъектом РФ. Это позволяет собственникам использовать сформированные дополнительные денежные средства на финансирование любых работ (услуг) по капитальному ремонту.

Исходя из вышеизложенного «косметический» ремонт подъездов не входит в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества?

Нет. Как видим из перечня работ, указанных в ст. 166 ЖК РФ, данный вид работ (внутренняя отделка) не включен в перечень работ по проведению капитального ремонта, выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Такие виды работ, как восстановление штукатурки стен и потолков, облицовка стен и полов керамической плиткой, все виды малярных и стекольных работ в местах общего пользования (лестничных клетках, подвалах, чердаках), входят в состав работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей организацией, так как выполнять работы управляющая организация будет именно согласно заключенному договору. Соответственно, эти работы должны быть включены в плату за содержание и ремонт жилого помещения, которые собственники устанавливают на общем собрании, а если в доме создано ТСЖ, то решение принимается в порядке, установленном уставом товарищества.

Говорят, что размер обязательного взноса на капремонт будет 7 рублей или даже 16 рублей. С каких расчетов так получается? Действительно будем платить столько? И с какого периода начнут взимать?

Сразу поясню, что 7,6 рубля — это федеральный стандарт стоимости капитального ремонта, установленный правительством РФ для межбюджетных отношений.

Минимальный размер взноса на капремонт будет ежегодно утверждаться постановлением правительства Республики Саха (Якутия) в соответствии с методикой, которую разработает правительство РФ. На сегодня существует только проект этой методики. Мы рассчитали минимальный размер взноса по данному проекту методики, размер взноса дифференцируется по муниципальным образованиям в зависимости от оценочной стоимости от 12 рублей в центральных районах республики до 50 рублей в арктических и северных районах. Понятно, что такой размер будет непосилен для семейного бюджета. В законе есть норма: «Устанавливаемый минимальный размер взноса должен быть доступным для граждан с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Поэтому с учетом соблюдения принципа доступности минимальный размер взноса на капремонт для собственников жилых помещений, проживающих в деревянных домах, составит в месяц 3 руб./кв. м, в каменных — 3,5 руб/кв. м, а для собственников нежилых помещений 7,6 и 8,2 руб/кв. м соответственно. Таким образом, республика большую часть расходов по проведению капитального ремонта берет на себя и будет добиваться увеличения доли софинансирования из федерального бюджета. Таким образом, расходы семьи, проживающей в среднестатистической квартире площадью 63 кв. м, в 2014 году за счет внесения платы за капитальный ремонт общего имущества увеличатся на 190-220 рублей в месяц, или в среднем на 2%.

По закону на второй и третий год размер взноса подлежит индексации исходя из уровня инфляции.

Обращаю внимание, что обязанность по уплате вносов возникает не с 1 июля 2013 года, а по истечении трех календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, т. е. не ранее апреля 2014 года (при условии, что адресная программа капремонта будет принята до 01 января 2014 года).

Если собственники определили формирование фонда капитального ремонта дома не у регионального оператора, а на специальном счете в банке, могут претендовать на государственную поддержку?

Да, в законе установлено, что государственная поддержка на капитальный ремонт предоставляется независимо от способа формирования фонда капитального ремонта дома.

Может быть владельцем специального счета ТСЖ, в которое вошли два и более дома до введения ограничений ЖК РФ, не отвечающее в настоящее время требованиям ЖК РФ? Можно ли открыть два, три и т. д. счета на каждый дом, но владельцем счета будет ТСЖ?

Нет. Согласно ст. 175 ЖК владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Таким образом, в указанном случае это ТСЖ должно открывать счета у регионального оператора, либо им нужно дробиться на отдельные ТСЖ, соблюдая требования ст. 175 ЖК РФ.

Как будет решен вопрос субсидирования малоимущих граждан при повышении размера квартплаты после введения взноса на капремонт?

Важно отметить, что теперь расходы на уплату взносов на капитальный ремонт будут включаться в размер регионального стандарта стоимости ЖКУ для получения адресных субсидий собственниками. Граждане, у которых размер платы за жилье и коммунальные услуги после введения обязательной вноса на капитальный ремонт превысит региональный стандарт стоимости таких услуг, имеют право на получение адресных субсидий.

А можно ли не платить взнос на капремонт, если собственники решат не платить на общем собрании собственников?

В соответствии со ст. 165 ЖК РФ взнос на капремонт является обязательным платежом, как за коммунальные услуги и плата за жилое помещение. За просрочку платежа, как и за другие жилищно-коммунальные услуги, предусматривается пени 1/300 от ставки рефинансирования. Деньги с неплательщиков могут взиматься и в судебном порядке. Решение собственников помещений в многоквартирном доме об отказе от уплаты будет являться незаконным.

По нормам Жилищного кодекса РФ от уплаты взносов на капремонт освобождаются собственники жилья, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данная норма является императивной, т. е. закон не позволяет еще какую либо категорию граждан освобождать от уплаты взноса за капремонт.

А если жилье муниципальное, кто будет платить взнос за капремонт?

ЖК РФ проведение капитального ремонта отнесено к обязанностям собственников помещения, т. е. если собственником жилья является муниципалитет, то он за свой счет тоже должен проводить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, соответственно, предусматривать в местном бюджете средства на проведение капремонта.

Если дом совсем новый, собственникам тоже придется платить за капремонт?

Да, платить должны и собственники, проживающие в новом доме. В любом здании, как бы хорошо оно ни было построено, несущие конструкции, инженерное оборудование со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. Конечно, бессмысленно комплексный капитальный ремонт проводить в новом доме в ближайшие 3-5 лет. Как уже было сказано ранее, существуют нормативные сроки эксплуатации инженерного оборудования. Чтобы накопить средства, на их ремонт потребуется немало времени. Поэтому собственникам новых МКД, которые выбрали способ управления ТСЖ, выгоднее формировать фонд на своем спецсчете в банке, на который будут засчитываться и проценты за пользование средствами .

Освобождаются ли собственники от уплаты взноса на капремонт после проведения капремонта общего имущества в своем МКД?

Если собственники формируют фонд на счете регионального оператора, то финансирование капремонта общего имущества МКД будет осуществляться за счет средств фонда других домов, расположенных в муниципальном районе и городском округе, субсидий из государственного бюджета республики и муниципального бюджета, и, поскольку система финансирования долгосрочная, собственники не освобождаются от уплаты взносов на капремонт.

Значит, если собственники формируют фонд на спецсчете для своего дома, то после проведения капремонта собственники освобождаются от уплаты взносов на капремонт?

Согласно п. 8 ст. 170 ЖК РФ законом субъекта РФ может быть установлен для собственников помещений, формирующих фонд на спецсчете, минимальный размер фондов капитального ремонта. Например, 50-60% от оценочной стоимости капремонта МКД. Соответственно, разницу должен оплатить бюджет. По достижении минимального размера фонда собственники вправе принять решение о приостановлении (не полном освобождении) обязанности по уплате взносов. Прошу подчеркнуть «может быть». Т. е. он может быть установлен в тех регионах, где собственники платят взнос по полной оценочной стоимости капремонта (100% от оценочной стоимости).

Поскольку в республике население будет вносить взнос на капремонт не по полной себестоимости (лишь 10-30% от оценочной стоимости), то нецелесообразно устанавливать для собственников, формирующих фонд на спецсчете, минимальный размер фонда. По отношению к собственникам, формирующих фонд у регионального оператора это будет несправедливо. Они получат двойную льготу.

Проведение капремонта дома, если собственники формируют фонд на спецсчете дома будет контролировать региональный оператор?

Нет, если собственники формируют фонд на спецсчете своего дома, то они сами выбирают подрядную организацию и, соответственно, сами проверяют качество выполненных работ. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, когда владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления. Региональный оператор же обязан сформировать очередность по всем домам, расположенным на территории республики, по результатам проведенного мониторинга технического состояния жилищного фонда и ранжирование очередности по установленным критериям и представить на согласование региональную программу в наше министерство. В течение месяца министерство обязано рассмотреть на предмет обоснованности и направить на утверждение президенту Республики Саха (Якутия).

На ваш взгляд, насколько будет прозрачна эта новая система финансирования капремонта?

В ЖК РФ прописано, что региональные власти несут субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками. В законопроекте установлено, что распоряжаться деньгами, накопленными на специальном счете в банке или у регионального оператора, будут вправе только собственники жилья. Накопленные средства собственники жилья смогут тратить исключительно на капремонт. В законопроекте установлено, что региональный оператор обязан представлять ежемесячно в органы Государственного жилищного надзора сведения о поступлении взносов на капремонт.

Региональная программа капремонта, а также информация о деятельности регионального оператора ежегодно должна быть опубликована на сайте регионального оператора в сети интернет и быть в свободном доступе и в официальных печатных СМИ. Также сами собственники вправе запрашивать у регионального оператора, у банка, где будет открыт спецсчет, информацию о сумме зачисленных средств взносов собственниками всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на спецсчете, о всех операциях по данному спецсчету, о размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, Жилищным кодексом РФ установлены особые требования к проведению проверок деятельности региональных операторов. Они могут проводиться с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок Срок проведения проверок не ограничивается. Эти проверки проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

При продаже квартиры как будет учитываться уже выплаченная сумма на капремонт?

В случае смены собственника доля оплаченных денежных средств переходит к новому собственнику. Следовательно, нужно быть внимательными при покупке квартиры на вторичном рынке. При наличии задолженности у продавца обязанность оплатить задолженность за капремонт возникнет у нового собственника, если определенные условия не отрегулированы договором.

Кем принимается решение о проведении капитального ремонта?

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации или регионального оператора. Если таковое решение не принято – на основании решения органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя

Будет ли включен в региональную программу капитального ремонта многоквартирный дом, в котором не выбран способ управления домом (не создано ТСЖ, не выбрана управляющая организация, не выбран непосредственный способ управления)?

В соответствии со статьей 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта РФ, за исключением домов, признанных в установленном правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу.

Таким образом, такой фактор, как отсутствие выбранного способа управления многоквартирным домом, не может являться отказом его включения в региональную программу капитального ремонта.

Чем обусловлен 30-летний срок формирования региональной программы капитального ремонта общего имущества?

Как было сказано выше, указанный срок определен с учетом рекомендуемых ВСН межремонтными сроками проведения работ по отдельным конструктивным элементам МКД (пример, замена лифтов через 25 лет), возможными решениями собственников о продлении сроков проведения капремонта, а также сроков, необходимых для накопления достаточных средств для проведения капремонта. Т. о. в региональной программе один многоквартирный дом может быть включен несколько раз, поскольку межремонтные сроки разных его конструктивных элементов отличаются и, следовательно, могут наступать повторно в течение срока программы.



Код для блога: Livejournal Я.ру Liveinternet.ru
показать окно с кодом